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江苏十一选五开奖号码走势图:業主委員會的出路與問題

江苏十一选五号码遗漏 www.pypna.com 來源:UC論文網2015-12-02 17:26

摘要:

關鍵詞:業主委員會,社區自治 一、業主委員會的建設是實現社區自治的關鍵 業主大會及其執行機構業主委員會是以財產關系為紐帶的業主自我管理和自我服務組織。它是社區最基層的

關鍵詞:業主委員會,社區自治
  一、業主委員會的建設是實現社區自治的關鍵
  業主大會及其執行機構業主委員會是以財產關系為紐帶的業主自我管理和自我服務組織。它是社區最基層的民主化運動,具有廣泛的群眾基礎。經過業主大會的授權,業主委員會完全可以代表全體業主行使物業管理權,包括自行建立物業管理組織或委托物業服務企業進行專業化的物業服務。作為業主大會的常設機構,業主委員會是小區日常事務工作的實際處理者,也是公共維修基金使用、選招聘物業服務企業等重大事務的工作主持者。財產的自利本性決定了業主委員會具有根本的自治動機和自治傾向,最能夠代表業主的利益,與開發商、物業公司甚至與政府相比,更有維護業主和社區公共權益的動力和意愿。因而,業主委員會的建設是實現社區自治的關鍵。
  1、從實踐上來講,業主委員會的發展是社區自治的主要方面,是民主管理社會的基點。業主委員會是業主的自治組織,它的產生直接來源于住房產權的私有化。從產生到管理,業主委員會的自治建設都關系到我國的基層民主建設。業主委員會這個名詞早已有之,在房地產市場較為發達的新加坡、香港等國家和地區,業主委員會己經發展的較為成熟。而在大陸地區,由于房改剛啟動不到二十載,業主委員會才剛剛在某些地區零星出現十幾年,因此,對于大多數人來講,業主委員會還比較陌生。社區中的每一個私人業主作為物業的所有者,是物業管理市場的主體。成立業主委員會代表業主選擇和監督甚至管理物業公司,是社區私人業主的財產權得到有力保障、真正實現城市社區自治的前提和基礎。

2、從理論上講,業主委員會的發展對于探討我國基層民主建設、政府職能的轉變以及公民社會的發育都有重要的參考價值。業主委員會的產生是實現公民個人社會權利,并通過志愿行動形成自由人聯合體,不經代理環節而直接提供公共物品的自治化過程。業主委員會支持和體現了社會的“自由”和“多元化”價值,能夠有效地滿足社會多元化的需求。因為業主委員會為業主提供了自我組織的空間,分散而孤立的個人組織起來才會有力量。對于大多數業主來說,他們所擁有的房屋產權是他們自己最大的私人財產。為了保障自己的相關權益,他們不得不關心公共物業的管理,同時自愿組織起來,進行自治管理,維護自己的利益。業主委員會的發展同時也反映著公民社會的發展,并且是伴隨著現代化進程產生的,因此研究業主委員會的發展對于探討我國基層民主建設、政府職能的轉變以及公民社會的發育都有重要的參考價值。
3、業主委員會的實踐和研究有助于檢驗社會理論并促進社會科學的發展,促使理論更好的解釋和指導現實。從整體上看,目前中國的公民社會理論等社會科學研究仍然停留在理論引進和概念討論的階段,西方學術界的譯語在中國的現實中很難找到對稱的指稱。所以必須從我國的實情出發,并在借鑒西方理論的基礎上發展出自己的理論。盡管目前已經出現了一些零星的實證研究工作,但離改革與社會發展的現實需要相去甚遠。改革和社會發展在呼喚實踐基礎上的社會理論和社會科學的發展,為社會主義話語下各領域的持續良性發展提供切實可行的科學的理論指導。這是中國學術界必須回答的問題。從社區自治的角度探討如何建設業主委員會,應該從當前的社會現實出發,分析業主委員會的生存現狀,探索業主委員會可能的發展路徑,而不是簡單地引進西方理論,脫離中國實際國情,空談應該如何建設業主委員會和社區自治。
二、業主委員會的生存困境
1994年建設部第33號令《城市新建住宅小區管理辦法》中對“代表和維護住宅小區內房地產產權人和使用人的合法權益”的業主委員會作了原則性規定。但是現實中,在符合業主委員會設立條件的住區中,大多沒有成立業主委員會,有業主委員會的,其所發揮的自治作用也并不理想。自從《物業管理條例》2003年9月1日實施以來,全國各地的社區才更多地開始籌備業主大會和選舉業主委員會的工作。目前,我國的業主委員會主要產生于經濟較發達的省市,如北京、上海、深圳、廣州等地。由于業主委員會是個新生事物,尚沒有現成的規律可循。對于缺乏公共意識和組織能力的人們來說,業委會的組建和運行相當艱澀。從發育到發展,業主委員會呈現出了不同的模式,在實際的運作過程中,在取得許多成效和經驗的同時,也不可避免地存在著各種各樣的問題和困境,如業主委員會成立難、業主委員會與基層政府組織以及物業公司等社區治理主體的惡性互動遠多于良性交流;業主委員會性質與法律地位不明確、職權責劃分不清晰;業主參與程度不高、業主委員會內部運作不規范等問題,這些問題的存在不僅影響了業主委員會的功能發揮,還阻礙了我國城市社區自治與社區建設的進程。
1、行政干預是業主委員會建立和運行的最大外部阻力
業主委員會與街道、居委會等政府與準政府組織的共同目標是包括社區利益在內的社會公共利益的最大化,他們之間本來應該是一種合作與共贏的關系,街道和居委會應當為業主委員會的組織、管理理工作提供法律、政策、制度、宣傳等方面的支持,然而在現實中,后者相較于前兩者而言,卻處于完全的弱勢地位。行政主管部門有權無責,容易導致行政越位或行政錯位。街道和居委會作為實際上的基層政府,很容易把自己放在高高在上的“管理者”的位置,不能正確認識與業主委員會之間的關系,更多的是將其放在自己的管轄范圍之內,與上級政府的直轄關系使他們更意識不到雙方是平等的居民自治性組織,甚至擔心業主委員會會對其自身工作造成潛在的威脅,一些街道、居委會干涉、操控轄區內業主委員會的成立、換屆,對業主委員會及業主的維權活動不僅不支持、還進行阻撓,甚至侵害業主的權益。這種變相的行政滲透妨礙了社區自治的發展空間,干擾了業主委員會的正常工作,也導致了業主對政府主導下的形式選舉和假性自治漠不關心,從而積累了矛盾。
另外,受利益的驅使,某些物業公司通常與政府有著不尋常的聯系,所以政府相關部門常常在物業公司與業主發生糾紛時作出不公正的判決,有的甚至阻撓業主委員會的成立,將備案視為審批,處處設置障礙,使得業主委員會的成立和維權行動舉步維艱。
近年來,全國各地出現了一些影響較大的業主維權事件,如深圳長城花園、南天一花園等因維權出名的明星小區都與有關政府部門打過官司。通常人們認為,業主維權是指業主和開發商或者物業公司之間的權益糾紛,其實并不僅僅如此。 實際上政府也有可能成為侵犯業主房產權益的主體和業主維權的對象。綜上所述,行政干預已經成為業主委員會建立和運行的最大外部阻力。
2、業主委員會缺乏獨立的訴訟主體資格,與其他社區治理主體之間權責關系不明晰
我國現有的法律法規,并未賦予業主委員會獨立法人資格,這一尷尬的法律地位影響了業主委員會的訴訟主體資格,限制了業主委員會的維權能力。

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